Investícia do nehnuteľností? Pred kúpou si to poriadne spočítajte.

Doba prajúca investíciam do nehnuteľností. Neustály rast, nízke úrokové sadzby. Množstvo nehnuteľností od realitných maklérov nesie názov – investičný byt, investičná príležitosť…

Je, ale kúpa každej nehnuteľnosti naozaj dobré investičné rozhodnutie? Ako si  prepočítať návratnosť investície z prenájmu nehnuteľností?

Faktory, ktoré treba vziať do úvahy: 

Nákupná cena nehnuteľností
Potrebná investícia pred prenajatím ( dozariadenie/menšie opravy/zariadenie pri kúpe holobytu) 
Spôsob financovania 
Výška hypotéky a splátka hypotéky 
Všetky platby spojené s bytom ( Inkaso, energie, daň, poistenie, internet ) 
Mesačný nájom za nehnuteľnosť – trhová cena 

To, či sa mám venovať detailne analýze určitej nehnuteľnosti si môžeme prepočítať jednoducho pomocou vzorca – mesačný nájom*12/Nákupná cena nehnuteľností+dozariadenie/opravy 

Príklad: 

Ak som našiel nehnuteľnosť, ktorá stojí 80.000€ je nutné ju dozariadiť v predpokladanej hodnote 2.000€ a trhový nájom sa pohybuje na úrovni 450€ tak môj výpočet bude vyzerať takto – (450€*12) / 82.000€ = 6,5% Tento údaj sa v odbornej literatúre označuje ako Gross rental yield  ( nakoľko tento výpočet nezohľadňuje vôbec žiadne náklady nie je vhodný na posudzovanie vhodnosti či nevhodnosti nehnuteľnosti – slúži, len ako základ, či v analýze pokračovať ) 

V skutočnosti ale nebude tvoriť celý mesačný nájom “Váš príjem”. Preto je dôležité odrátať od mesačného nájmu všetky mesačné platby, aby sme zistili Cash flow danej nehnuteľnosti:

Príklad:
Cena nehnuteľností 82.000€ ( V rátane opráv/dozariadenia ) 
Trhový mesačný nájom 450€/ mesačne 

Mesačné náklady na byt:

  • 220€ – Hypotéka
  • 100€ – inkaso
  • 25€ – elektrina 
  • 25€ – internet 
  • 7€ – poistenie 
  • 10€ – daň 

Mesačný Cash flow je jeden z najpodstatnejších predpokladov dobrej investície. Musíte samozrejme rátať aj s premennou a tj., že niektoré nákladové položky sa môžu v čase meniť. Plánovaná rekonštrukcia bytového domu? Ostane inkaso na rovnakej výške? Rast cien energií? Vyššia úroková sadzba na hypotéke? Pri akých číslach sa dostanete na negatívny cash flow? Všetky tieto otázky musíte mať zodpovedané ešte pred kúpou nehnuteľností. 

Aká bude ziskovosť Vašej nehnuteľnosti bez zohľadnenia financovania? Predstavte si, že kúpite nehnuteľnosť v hotovosti za už spomínaných 80.000€ + 2.000€ ste použili na dozariadenie nehnuteľnosti a nutné opravy. Mesačný nájom je vo výške 450€, Vám ale ostane po zaplatení všetkých nákladov 283€. Aká je teda ziskovosť Vašej nehnuteľností? Použijeme vzorec (283*12)/82.000€ = 4,1%. 

Posledným dôležitým faktorom pre výpočet vhodnej investície je tzv. Return on Investment. Jeden z kľúčových faktorov, ktorý Vám ukáže návratnosť investície oproti vlastným investovaným prostriedkom. Predstavte si, že financujete nehntueľnosť hyp. úverom vo výške 80%. Vaša celková investícia do nehnuteľností je 16.000€ + 2.000€ na dozariadenie = 18.000€. Mesačne Vám po zaplatení všetkých nákladov aj hypotéky ostane (450€ – 220€ – 100€ – 25€ – 25€ – 7€ – 10 € ) = 63€. Koľko nám ostane ročne? ( 63€*12 = 756€ ) Tento výsledok vydelíme nami vloženými peňazmi, nakoľko zbytok tvorila hypotéka. 756€/18.000€ = 4,2%. Nezabudnime, ale na to, že sme stále nezohľadnili to, že hypotéku bude pokrývať nájomca. 

ROI po započítaní splátok hypotéky nájomníkom. K výsledku 756€, ktoré Vám ročne ostanú musíte pripočítať sumu, ktorú zaplatíte banke na zníženie istiny. V našom prípade je čiastka, ktorá znižuje úver 140€/mesačne. Ročne Vám zarobí nehnuteľnosť 756€+(140*12) = 2.436€. Celková návratnosť investície po zohľadnení splácania úveru nájomníkom je 2.436€/18.000€ = 13,5%

Záver: 
Aké parametre má mať vhodná investícia? Podľa popsiu vyššiu by sme ich mohli rozdeliť na 3 základné: 
Cash flow – tento ukazovateľ by mal byť od prvého mesiaca v plusových číslach ( negatívny cashflow pripadá v úvahu v prípade ak sa jedná o naozaj skvelú nehnuteľnosť, kde sa nám výnos premietne v raste ceny nehnuteľností a pozitívnom ROI po splácaní úveru nájomníkom ) 
Cap rate – Tento ukazovateľ by sa pri vhodnej investícií mal pohybovať min. na úrovni 3,5-4%.  
ROI – Ak vezmeme v úvahu splácanie splátok úveru nájomníkom mali by sme dosiahnuť číslo min. 10-16%

Pred kúpou nehnuteľností je dôležité počítať. Pocity a dojmy dajte bokom a rozhodujte sa na základe čísel. To či je investícia dobrá alebo zlá Vám musia povedať čísla.

zavolajte nám

0901 770 333

navštívte nás

žriedlová 11, košice